Cạnh tranh phát triển giữa các công ty chứng khoán ngày càng khốc liệt, các nghiệp vụ truyền thống như môi giới chứng khoán, tự doanh…không dễ dàng cho những khoản siêu lợi nhuận như trước. Vì thế, các công ty chứng khoán đang phải rốt ráo tìm cách mở rộng các loại hình sản phẩm, dịch vụ đầu tư mới để giữ chân khách hàng truyền thống và thu hút các nhà đầu tư tiềm năng.
Phát triển sản phẩm hỗ trợ huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đang là một trong những hướng đi tích cực được nhiều công ty chứng khoán nghiên cứu và xây dựng kế hoạch triển khai.
Lợi ích ba bên
Ông Bùi Đình Như, Giám đốc khối Tư vấn tài chính doanh nghiệp tại một công ty chứng khoán cho hay, các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản luôn có nhu cầu vốn rất lớn để triển khai các dự án của mình.
Tuy nhiên, từ trước tới nay, đa phần các công ty bất động sản tự đứng ra hoặc thông qua nhà đầu tư thứ cấp, đại diện huy động vốn bằng hình thức hợp đồng vay vốn kèm ưu tiên quyền mua với các nhà đầu tư cá nhân.
Thực tế khi tiếp cận với hình thức đầu tư kiểu này, khách hàng thường không được cung cấp thông tin đầy đủ về dự án.
“Cách đầu tư theo kiểu tù mù như vậy đã khiến cho không ít người bị rơi vào tình thế tiền mất, tật mang. Trường hợp điển hình kéo theo rất nhiều hệ lụy, gần đây nhất là vụ bán đất dự án Thanh Hà của công ty 1/5,” ông Như đưa ra dẫn chứng.
Nắm bắt nhu cầu của thị trường, một số công ty chứng khoán đã triển khai cung cấp các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua kênh chứng khoán.
Theo ông Như, đối với doanh nghiệp có dự án bất động sản lớn, công ty chứng khoán thường tư vấn huy động thêm vốn cho dự án thông qua phát hành cổ phiếu và nhà đầu tư hưởng lãi từ kết quả kinh doanh của cả công ty. Một số công ty như Công ty chứng khoán Bảo Việt, Công ty chứng khoán Sài Gòn, Công ty chứng khoán Bản Việt … đang có lợi thế trong cung cấp dịch vụ này.
Gần đây, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thương hiệu lớn bắt đầu có xu thế huy động vốn cho dự án thông qua phát hành trái phiếu.
Cụ thể như thương vụ phát hành trái phiếu chuyển đổi của Công ty cổ phần Vincom, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín phát hành trái phiếu đi kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với giá ưu đãi giảm 5%/căn và lãi suất được hưởng là 8,8%/năm đã được đông đảo nhà đầu tư chấp nhận và hưởng ứng.
Sau đó cũng có nhiều đơn vị khác cũng thực hiện biện pháp huy động này như Công ty cổ phần Tài chính Sông Đà và Công ty Sông Đà - Thăng Long, Công ty cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp, Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Việt Nam… rất thành công.
Song đối với các dự án nhỏ hơn, nhất là ở khu vực phía Bắc, ông Như chỉ ra, hình thức huy động thứ ba mà một số doanh nghiệp đã làm và tương đối thành công là phát hành quyền mua. Doanh nghiệp sẽ dùng vốn của nhà đầu tư, sau đó trả cho họ bằng sản phẩm. Doanh nghiệp có thêm thuận lợi nữa là không phải đi bán sản phẩm. Đối với hình thức này, rủi ro sẽ được hạn chế bởi thông tin sẽ minh bạch hơn. Bên thứ ba (công ty tài chính trung gian) sẽ có trách nhiệm đứng ra thẩm định dự án và các loại giấy tờ phê duyệt sau đó thuyết trình cho nhà đầu tư.
“Cách làm trên sẽ mang lợi ích tới cho cả ba bên đồng thời giảm thiểu những hệ lụy, rủi ro đáng tiếc cho xã hội,” ông Như nói.
Cần cẩn trọng
Ông Nguyễn Quang Bảo, Phó Tổng giám đốc Công ty chứng khoán Bản Việt cho biết, Bản Việt thời gian vừa qua đã tư vấn phát hành cho một số đơn vị kinh doanh bất động sản như Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt…
Nhưng ông Bảo cũng nhấn mạnh, các đợt tư vấn phát hành của Chứng khoán Bản Việt cho các đơn vị này, phổ biến vẫn là hình thức phát hành tăng vốn và các dự án chỉ đưa vào trong hồ sơ để xin phép phát hành, tiền sẽ không về cụ thể từng dự án mà doanh nghiệp sẽ điều tiết vốn đầu tư cho các hoạt động kinh doanh của mình.
“Chúng tôi mới chỉ thực hiện các đợt phát hành cho doanh nghiệp trên cơ sở tính toán giá cổ phiếu hợp lý và không kèm bất kỳ quyền mua bất động sản nào. Tuy nhiên, các đợt phát hành vừa qua cũng rất thành công,” ông Bảo nói.
Theo ông Bảo, việc phát hành giấy tờ có giá kèm thêm quyền mua là rất phức tạp, hơn nữa nó bó hẹp chủ thể tham gia chỉ dừng lại ở những người có nhu cầu mua nhà. Trong khi đó, có rất nhiều nhà đầu tư thay vì mua một miếng đất, họ chỉ muốn đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản và căn cứ vào các dự án sắp triển khai để tính toán lợi nhuận kỳ vọng.
Mặt khác, ông Bảo cho rằng năng lực của công ty chứng khoán chỉ có khả năng thẩm định về tài chính, còn việc thẩm định hiệu quả của các dự án Bất động sản là ngoài tầm tay, như sau vài năm các dự án đó có thể bị rủi ro về giá hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai tiếp dự án.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Huỳnh, Giám đốc dự án của một quỹ tài chính chuyên đầu tư cho các dự án bất động sản cho biết, các thương hiệu bất động sản uy tín huy động trái phiếu cho các dự án đã có quỹ đất sạch và ở các vị trí đắc địa là khá an toàn.
Tuy nhiên, các đơn vị kinh doanh bất động sản nhỏ khó có thể áp dụng hình thức này, bởi uy tín về thương hiệu còn kém. Vấn đề các công ty chứng khoán đứng giữa làm trung gian tư vấn dự án bất động sản với các nhà đầu tư sẽ nảy sinh ra một số vấn đề bất cập.
“Đơn vị trả tiền thuê tư vấn và thẩm định vẫn là chủ dự án, trường hợp tổ chức tài chính trung gian tâng bốc dự án lên thì nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro nhiều hơn và qui mô sẽ rộng hơn. Mà về vấn đề rủi ro đạo đức của các đơn vị tư vấn này thì Việt Nam chưa có chế tài cụ thể,” ông Huỳnh nói./.
Phát triển sản phẩm hỗ trợ huy động vốn cho các doanh nghiệp bất động sản đang là một trong những hướng đi tích cực được nhiều công ty chứng khoán nghiên cứu và xây dựng kế hoạch triển khai.
Lợi ích ba bên
Ông Bùi Đình Như, Giám đốc khối Tư vấn tài chính doanh nghiệp tại một công ty chứng khoán cho hay, các doanh nghiệp xây dựng và kinh doanh bất động sản luôn có nhu cầu vốn rất lớn để triển khai các dự án của mình.
Tuy nhiên, từ trước tới nay, đa phần các công ty bất động sản tự đứng ra hoặc thông qua nhà đầu tư thứ cấp, đại diện huy động vốn bằng hình thức hợp đồng vay vốn kèm ưu tiên quyền mua với các nhà đầu tư cá nhân.
Thực tế khi tiếp cận với hình thức đầu tư kiểu này, khách hàng thường không được cung cấp thông tin đầy đủ về dự án.
“Cách đầu tư theo kiểu tù mù như vậy đã khiến cho không ít người bị rơi vào tình thế tiền mất, tật mang. Trường hợp điển hình kéo theo rất nhiều hệ lụy, gần đây nhất là vụ bán đất dự án Thanh Hà của công ty 1/5,” ông Như đưa ra dẫn chứng.
Nắm bắt nhu cầu của thị trường, một số công ty chứng khoán đã triển khai cung cấp các dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản huy động vốn thông qua kênh chứng khoán.
Theo ông Như, đối với doanh nghiệp có dự án bất động sản lớn, công ty chứng khoán thường tư vấn huy động thêm vốn cho dự án thông qua phát hành cổ phiếu và nhà đầu tư hưởng lãi từ kết quả kinh doanh của cả công ty. Một số công ty như Công ty chứng khoán Bảo Việt, Công ty chứng khoán Sài Gòn, Công ty chứng khoán Bản Việt … đang có lợi thế trong cung cấp dịch vụ này.
Gần đây, một số doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có thương hiệu lớn bắt đầu có xu thế huy động vốn cho dự án thông qua phát hành trái phiếu.
Cụ thể như thương vụ phát hành trái phiếu chuyển đổi của Công ty cổ phần Vincom, Công ty Cổ phần Địa ốc Sài Gòn Thương Tín phát hành trái phiếu đi kèm quyền ưu tiên mua căn hộ với giá ưu đãi giảm 5%/căn và lãi suất được hưởng là 8,8%/năm đã được đông đảo nhà đầu tư chấp nhận và hưởng ứng.
Sau đó cũng có nhiều đơn vị khác cũng thực hiện biện pháp huy động này như Công ty cổ phần Tài chính Sông Đà và Công ty Sông Đà - Thăng Long, Công ty cổ phần Tài chính và Phát triển doanh nghiệp, Tập đoàn Phát triển Nhà và Đô thị Việt Nam… rất thành công.
Song đối với các dự án nhỏ hơn, nhất là ở khu vực phía Bắc, ông Như chỉ ra, hình thức huy động thứ ba mà một số doanh nghiệp đã làm và tương đối thành công là phát hành quyền mua. Doanh nghiệp sẽ dùng vốn của nhà đầu tư, sau đó trả cho họ bằng sản phẩm. Doanh nghiệp có thêm thuận lợi nữa là không phải đi bán sản phẩm. Đối với hình thức này, rủi ro sẽ được hạn chế bởi thông tin sẽ minh bạch hơn. Bên thứ ba (công ty tài chính trung gian) sẽ có trách nhiệm đứng ra thẩm định dự án và các loại giấy tờ phê duyệt sau đó thuyết trình cho nhà đầu tư.
“Cách làm trên sẽ mang lợi ích tới cho cả ba bên đồng thời giảm thiểu những hệ lụy, rủi ro đáng tiếc cho xã hội,” ông Như nói.
Cần cẩn trọng
Ông Nguyễn Quang Bảo, Phó Tổng giám đốc Công ty chứng khoán Bản Việt cho biết, Bản Việt thời gian vừa qua đã tư vấn phát hành cho một số đơn vị kinh doanh bất động sản như Công ty cổ phần Đầu tư địa ốc Bến Thành, Công ty cổ phần Vạn Phát Hưng, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt…
Nhưng ông Bảo cũng nhấn mạnh, các đợt tư vấn phát hành của Chứng khoán Bản Việt cho các đơn vị này, phổ biến vẫn là hình thức phát hành tăng vốn và các dự án chỉ đưa vào trong hồ sơ để xin phép phát hành, tiền sẽ không về cụ thể từng dự án mà doanh nghiệp sẽ điều tiết vốn đầu tư cho các hoạt động kinh doanh của mình.
“Chúng tôi mới chỉ thực hiện các đợt phát hành cho doanh nghiệp trên cơ sở tính toán giá cổ phiếu hợp lý và không kèm bất kỳ quyền mua bất động sản nào. Tuy nhiên, các đợt phát hành vừa qua cũng rất thành công,” ông Bảo nói.
Theo ông Bảo, việc phát hành giấy tờ có giá kèm thêm quyền mua là rất phức tạp, hơn nữa nó bó hẹp chủ thể tham gia chỉ dừng lại ở những người có nhu cầu mua nhà. Trong khi đó, có rất nhiều nhà đầu tư thay vì mua một miếng đất, họ chỉ muốn đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản và căn cứ vào các dự án sắp triển khai để tính toán lợi nhuận kỳ vọng.
Mặt khác, ông Bảo cho rằng năng lực của công ty chứng khoán chỉ có khả năng thẩm định về tài chính, còn việc thẩm định hiệu quả của các dự án Bất động sản là ngoài tầm tay, như sau vài năm các dự án đó có thể bị rủi ro về giá hoặc chủ đầu tư không đủ năng lực triển khai tiếp dự án.
Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Huỳnh, Giám đốc dự án của một quỹ tài chính chuyên đầu tư cho các dự án bất động sản cho biết, các thương hiệu bất động sản uy tín huy động trái phiếu cho các dự án đã có quỹ đất sạch và ở các vị trí đắc địa là khá an toàn.
Tuy nhiên, các đơn vị kinh doanh bất động sản nhỏ khó có thể áp dụng hình thức này, bởi uy tín về thương hiệu còn kém. Vấn đề các công ty chứng khoán đứng giữa làm trung gian tư vấn dự án bất động sản với các nhà đầu tư sẽ nảy sinh ra một số vấn đề bất cập.
“Đơn vị trả tiền thuê tư vấn và thẩm định vẫn là chủ dự án, trường hợp tổ chức tài chính trung gian tâng bốc dự án lên thì nhà đầu tư sẽ gặp rủi ro nhiều hơn và qui mô sẽ rộng hơn. Mà về vấn đề rủi ro đạo đức của các đơn vị tư vấn này thì Việt Nam chưa có chế tài cụ thể,” ông Huỳnh nói./.
Hạnh Nguyễn (Vietnam+)